Le droit de propriétaire confère trois prérogatives : le droit d’habiter dans la maison, le droit de louer la maison et de profiter des revenus, ainsi que le droit de vendre la propriété. Le propriétaire de la maison peut décider de céder les deux premières prérogatives à une tierce personne : c’est de cette décision que naît l’usufruit.
Autrement dit, juridiquement, le droit de propriété est divisé en deux droits : le droit de la nue-propriété et le droit de l’usufruit. Le droit de la nue-propriété est détenu par le nu-propriétaire encore appelé le propriétaire du bien tandis que le droit de l’usufruit est détenu par l’usufruitier.
Découvrez la notion d’usufruit dans cet article.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est la capacité donnée à une personne qui lui permet d’utiliser le bien et de profiter des bénéfices de ce bien sans en être le propriétaire.
Explication de l’usufruit
L’usufruit provient de deux mots latins « usus » et « fructus ». Usus, c’est le droit d’user d’un bien ou d’une chose. Tandis que fructus, c’est le droit de profiter des fruits d’un bien ou d’une chose.
L’usufruitier possède l’usus et le fructus pendant que le nu-propriétaire possède l’abusus. L’abusus est le droit de vendre, modifier, détériorer un bien.
L’usufruit concerne les biens immobiliers, les actions dans une société, immeuble à caractère commercial, etc.
Dans le cas d’un bien immobilier, l’usufruitier peut vivre dans le logement, louer le logement et encaisser l’argent du loyer.
L’usufruitier ne peut jouir de ses droits qu’après-avoir dressé en présence du nu-propriétaire, une fiche d’inventaire listant tous les biens soumis à l’usufruit.
L’usufruit se termine en cas de décès de l’usufruitier. Mais il existe également l’usufruit temporaire qui est établi sur une durée déterminée.
Droit et obligation de l’usufruitier
L’usufruitier a le droit d’habiter dans le logement, de le mettre en location et de bénéficier des revenus. Il a l’obligation d’entretenir la maison, il a l’obligation de bien conserver le bien, il est responsable des dommages liés à l’utilisation de la maison, il a l’obligation de payer les taxes liées à la maison.
Exemple de cas d’usufruit
- Une femme est usufruitière des biens de son époux en cas de décès de ce dernier ;
- Les veufs ou les veuves bénéficient du droit de l’usufruit et les enfants bénéficient du droit de nue-propriété ;
- Vous pouvez bénéficier d’un bien en usufruit par testament, par vente, par donation ;
- Les parents peuvent être les usufruitiers de leurs enfants mineurs.
Peut-on vendre une maison en usufruit ?
En matière d’usufruit, chacune des parties peut vendre son droit correspondant sans entacher le droit de l’autre partie. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de nue-propriété à une tierce personne. Cet acquéreur disposera uniquement de la maison, mais ne pourra ni habiter, ni consommer les revenus d’une quelconque location. Il en va de même pour l’usufruitier qui peut céder sa capacité à une personne dans la limite de ses droits. Cette personne aura les mêmes droits et les mêmes obligations que l’usufruitier. Ses droits et obligations prendront fin au décès de l’usufruitier initial. C’est l’une des raisons pour laquelle la vente des droits de l’usufruitier est un cas très rare.
Ainsi, pour vendre une maison en usufruit de manière globale (la nue-propriété et l’usufruit) à un seul acheteur, les deux parties devront s’accorder et vendre leurs droits respectifs.
Vendre une maison en usufruit ne peut se faire sur l’initiative unique de l’usufruitier ou uniquement sur l’initiative du nu-propriétaire. Après la vente, chaque partie prenante (nu-propriétaire et usufruitier) recevra un pourcentage du prix de vente conformément à ce qui est défini par la loi française.
Il est très commun que les parties prenantes souscrivent à une assurance pour la maison. Elles devront modifier leurs polices d’assurance en cas de vente de la maison en usufruit pour l’adapter à leur nouveau domicile.
Comment vendre une maison en usufruit ?
Après le consentement commun de l’usufruitier et du nu-propriétaire de vendre une maison en usufruit, il convient de contacter un notaire afin d’authentifier l’acte de vente.
Dans la vente d’une maison en usufruit, les parts financiers respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier sont fixés conformément à l’article 669 du Code Général des Impôts de la France.
Le prix de l’usufruit (prix que percevra l’usufruitier sur le montant de la vente de la maison) se calcule selon des pourcentages qui sont fonction d’une part de l’âge de l’usufruitier (dans le cas où l’usufruit ne serait pas temporaire) et d’une autre part de la durée (dans le cas où une durée a été déterminée pour la jouissance du droit de l’usufruit).
Peut-on vendre en viager une maison en usufruit ?
L’accord des deux parties est obligatoire aussi bien pour la transformation de la maison d’usufruit en viager que pour sa vente. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut décider de mettre la maison en vente sous leur proprement et unique initiative. Il faut nécessairement un accord à l’amiable pour vendre en viager une maison en usufruit.
Qu’est-ce que le viager ? Le viager est un contrat de vente dans lequel une personne appelée débirentier (l’acheteur) verse une somme d’argent appelé rente viagère au propriétaire du bien immobilier appelé crédirentier. La rente viagère est versée par l’acheteur au propriétaire durant toute la durée de vie sur terre du propriétaire. Le contrat de vente peut également stipuler que l’acheteur verse une somme d’argent initial (le bouquet) au propriétaire avant le paiement de la rente. Le montant bouquet et la rente sont déterminés en fonction de la valeur vénale du bien, de l’espérance de vie du propriétaire, du type de viager.
Pourquoi vendre en viager une maison en usufruit ? La vente en viager assure la retraite des personnes âgées et constitue un capital immobilier pour la jeune génération.